Чтобы в наших домах было тепло, светло, чисто и безопасно, действуют стандарты и правила управления многоквартирными жилыми домами. Установлены они главным образом восьмым разделом Жилищного Кодекса, а также рядом подзаконных нормативно-правовых актов.
Управление многоквартирным домом (МКД) – сложное понятие. В жилищном законодательстве нет его определения. Но, если провести анализ существующих норм, можно сделать вывод, что управление МКД – это деятельность собственников или лиц, уполномоченных ими, по эксплуатации и техническому обслуживанию дома, общего имущества в нем, а также предоставлению коммунальных услуг. Деятельность эта направлена на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Мы уже рассказывали, что по ныне действующему законодательству, существует три способа управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное. При этой форме управление осуществляется самими жильцами, а работы выполняются привлекаемыми ими подрядными организациями. С каждым собственником (или их группой) заключается договор на поставку ресурсов и обслуживание дома, либо же из жильцов выбирается человек, который по доверенности устанавливает договорные отношения с коммунальщиками.
2. ТСЖ и жилищные и потребительские кооперативы. Управление осуществляется юридическим лицом, которое заключает с жильцами соглашение по управлению общедомовым имуществом, а также в интересах собственников – договор оказания коммунальных услуг с их поставщиками.
3. Управляющие организации. В этом случае собственники заключают с управляющими компаниями договор возмездного оказания услуг. В нем указывается перечень общего имущества, работы, которые они должны выполнять, их стоимость и другие моменты.
Каждый из указанных способов управления МКД имеет свои плюсы и минусы. Так, жильцы домов с непосредственным управлением не вправе рассчитывать на государственное софинансирование капремонта их жилища. Управляющие компании же нередко недобросовестно выполняют свои обязанности и преследует цель не сохранить общедомое имущество, а лишь заработать. В случае ТСЖ для многих существенным недостатком является обязанность его членов вносить членские взносы.
Важно не ошибиться в выборе способа управления. Соответствующее решение принимается на общем собрании жильцов. При этом сделать выбор – это обязанность собственников. Если они не исполнят ее, то за них это сделают органы местного самоуправления, которые проведут открытый конкурс и таким образом выберут управляющую организацию для дома.
О том, как правильно провести собрание собственников, мы уже писали. Отметим лишь, что граждане должны не только принять решение, но и реализовать его (выбрать УК, учредить ТСЖ, заключить договора и т.д.). На это законом отводится год.
Принятие решения о выборе той или иной формы управления МКД зависит от множества факторов. Сколько квартир в доме, в каком он состоянии, насколько платежеспособны жильцы и к каким социальным группам они относятся. Оказывают влияние даже регион и соответствующий рынок жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим в небольших городах и поселках, где преобладают малоквартиные и малоэтажные строения, больше распространен непосредственный способ управления. Для крупных городов, напротив, характерно управление ТСЖ и УК.
Возникают ситуации, когда решение, принятое собственниками, оказалось ошибочными – выбранная форма управления не отвечает их интересам, – либо оно нелегитимно.
К счастью, в статье 161 Жилищного Кодекса РФ прямо зафиксировано, что способ управления МКД «может быть выбран и изменен в любое время». Это подтверждается и судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11).
Для этого необходимо вновь созвать общее собрание. Внеочередное собрание может быть собрано по инициативе любого из собственников. При этом рекомендуется очное обсуждение вопросов и принятие решения.
Чтобы изменить форму управления МКД, нужно получить более 50% голосов участвующих в собрании. При создании кооператива – больше 50% голосов всех собственников в доме, независимо от того, участвовали они в собрании или нет.
Таким образом, если вас не устраивает действующий в вашем доме способ управления, вы должны инициировать проведение нового собрания и при поддержке со стороны остальных жильцов создать ТСЖ, выбрать управляющую компанию или остановиться на самостоятельном обслуживании и эксплуатации дома.
Superior thinking dernestmatod above. Thanks!