Как добиться замены трубы?

Заменить трубы является сложной задачей. Давайте разбираться. Инженерные коммуникации, обслуживающие больше одного помещения в многоквартирном доме, являются общим имуществом. К таковым, в частности, относят стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации. По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденным Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года) собственники вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества (кроме вывоза ТБО) или привлекать к этому иных лиц с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Один из читателей попросил нас помочь разобраться в следующей проблеме: 40-квартирный дом, обслуживаемый управляющей компанией, стояк кухонной канализации требует замены, так как постоянно засоряется. В связи с этим жильцы 10 «страдающих» квартир регулярно подают заявки на прочистку канализации. «Хочется заменить эту трубу и на ближайшие годы избавиться от проблем. Как правильно составить заявку на замену трубы? Я уверен, что УК не имеет никакого желания делать эту работу по своей инициативе. Требуется ли собрание собственников жилья либо подписные листы? Какая последовательность действий будет правильной и эффективной?».

Итак, в данном случае управление осуществляется управляющей организацией. Согласно ч.2.3 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, при этом способе управления многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Следовательно, замена стояков и прочистка канализации – обязанность управляющей компании. Нужно ли решение общего собрания, чтобы заставить ее работать?

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решения о капительном ремонте общего имущества. Как мы уже однажды выяснили, замена стояков относится к выборочному капитальному ремонту, то есть ремонту с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования.

Таким образом, замена стояков входит в компетенцию общего собрания. Решение общего собрания, оформленное надлежащим образом, для управляющей компании является обязательным. Она не вправе обжаловать его даже в суде, так как жилищное законодательство оставляет это право только за собственниками.

Тем не менее, собрание собственников – это высший орган управления домом и должно решать только наиболее важные вопросы. В рассматриваемом случае в замене канализационного оборудования заинтересованы жильцы лишь 10 квартир, поэтому собрание может не пройти кворум.

Можно ли обойтись без созыва собрания? Да, конечно. Коллективное обращение жильцов – действенный аргумент во взаимоотношениях с коммунальными организациями. Оно имеет несколько заявителей и один и тот же предмет. Мы уже рассказывали, как оформить заявление в управляющую компанию. В случае групповой заявки нужно составить один документ в двух экземплярах и приложить к нему обходной лист с подписями жильцов (с расшифровками). Управляющая организация не вправе ее проигнорировать.

На практике, конечно, нередко управляющие компании не исполняют своих обязательств. Заставить УК работать можно через контрольно-надзорные органы (Жилинспекция, Прокуратура и другие) или суд.