Права собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Что делать, если в вашем доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?

Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

  • помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);
  • оно должно иметь отдельный вход;
  • и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб), проходит очень хлопотную процедуру.

Помня об этих немаловажных фактах, вернемся к правам и обязанностям собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Мы уже рассказывали о том, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом пропорционально своей доле в нем. Напомним, что общее имущество – это лестничные площадки и лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, а также земельный участок, прилегающий к дому – придомовая территория.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Чтобы ввести ограничения пользования придомовым земельным участком, нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (статья 44 Жилищного Кодекса). К примеру, может быть принято решение установить шлагбаум или нанять во двор охрану. Для этого необходимо получить кворум из 2/3 голосов собственников многоквартирного дома. Таким образом можно ограничить доступ на свою придомовую территорию и помешать незаконным парковкам. При этом права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме не будут нарушены, а обычные жильцы обретут долгожданное спокойствие.

Комментарии

  1. Ирина

    Добрый вечер, Анастасия. Вот Вы пишите, что по кворуму 2/3 голосов можно ограничить доступ к дому с помощью шлагбаума, но ведь если в доме есть нежилое помещение, т.е магазин, то следовательно ,у собственника есть законно выделенные места для парковки , т.к без этого никто не даст разрешение на перевод из жилого в нежилое.То как быть с таким решением об ограничении въезда? Получаются ущемляются права собственника магазина?

  2. Pap Rika

    «Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы»  В нормах ЖК о «любых» собственниках ничего не говорится, странное уточнение. Все нормы касающиеся общего имущества многоквартирного дома включены в раздел «право собственности и другие вещные права на ЖИЛЫЕ помещения» Вообще Жилищный кодекс на то и жилищный чтобы регулировать именно эти отношения, а по нежилым касается лишь вопросов  перевода.И никаких прав на общее имущество жилого дома, собственники переведенных нежилых помещений не имеют. В некоторых регионах России даже рпямо указывается в местных актах о том, что собственники переведенных в нежилые квартир могут использовать общее имущество заключив договор об этом с жильцами. 

  3. 12356den

    Добрый день, глава 6 ЖК РФ раздела 2 вообще идет употребление общее имущество собственников помещений, исходя из чего «собственник помещения» можно толковать в расширительном смысле, т.е., включать в него признаки собственника как жилого, так и нежилого помещения, что впрочем так и есть.

    1. Pap Rika

      Собственников помещений многоквартирного дома…  о каком расширительном толковании может идти речь, если квартира, как указано в ЖК  — один из видов жилых помещений. Квартиры переведенные в нежилые таковыми уже не являются, это будут либо магазин, либо офис и пр., с которыми ЖК прекратил все отношения на стадии перевода )))  Неправильно  расширительно толковать то, что  законодатель заранее уже сузил… Кроме того, не нужно забывать об изначальном назначении общего имущества многоквартирного (т.е. жилого дома), как и кем, предполагается что оно будет использовано, помимо ЖК, есть масса норм, ограничивающих использование  того же общего имущества именно владельцами переведенных в нежилые помещений (запрет на выход в общую с жилыми помещениями лестничную клетку, использования общедомовых коммуникаций, устройство отдельной стоянки вне жилой зоны и т.п.)

      1. Nastya Radugnaya

         Если уж говорить о расширенном толковании, то давайте вспомним, что МКД рассматривается как единый имущественный комплекс, включающий все входящие в него помещения (как жилые, так и не жилые), а также имущество, предназначенное для эксплуатации данного дома. Вы справедливо заметили, что ЖК не содержит специальных норм, регулирующих отношения с собственниками нежилых помещений. Но это вовсе не означает, что «ЖК прекратил все отношения с ними на стадии перевода». Судебная практика применяет нормы ЖК, касающиеся, жилых помещений, к нежилым по аналогии закона. Так, установлено, что, в соответствии со ст.37, ст.39 ЖК РФ, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как
        собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

  4. Pap Rika

    Если в  ЖК где-то действительно нашли норму, указывающую под собственником помещения понимать как жилого так и не жилого, поскольку это выявило бы ряд противоречий, вызвало бы необходимоть приведения в соответствие других норм российского законодательства, чем и объясняется важность такой находки, неплохо было бы поделиться где именно…..

  5. Nloangel 83

    помогите решить вот такой вопрос: у меня квартира на первом этаже с соседями (парикмахерская) нас связывает общий коридор в котором они хранят свои вещи и ходят и хозяйничают там по своему усмотрению. Имеют ли они на это право и не грозит ли мне это какими то неприятностями в плане пожарной безопасности? 

  6. ВИНОГРАДОВА марина

    Здравствуйте! Наткнулась на ваш форум в поисках правил парковки возле магазина , находящегося в жилом доме. Паркуюсь возле дома , а там как раз магазин , и они мне пригрозили , что перекроют мне машину на неделю, так как это их территория. Имеют ли они на это право? И еще вопрос. На территории нашего дома (точнее под ним) находится парковка. Все парковочные места имеют собственников (т.е. Это не общая парковка), но наша управляющая компания включили данный объект в общедомовую территорию и все собственники квартир нашего дома оплачивают еще и содержание этой парковки , хотя , к примеру у меня там места нет. Законно ли это?

    1. Владимир

      Я являюсь собственником нежилого пристроенного помещения в 9-ти этажном МКД, и не могу понять, с какой стати (или на основании какой статьи) я обязан нести бремя содержания общего имущества, если я им не пользуюсь. В ЖК РФ изначально в ст. 22 понятно сказано, что только при наличии отдельного входа можно перевести в нежилое помещение, т.е. отрезанный ломоть. Причем здесь лифт и лампочки. Хотелось бы увидеть хоть одного собственника нежилого помещения, которому отремонтировали крышу и фасад. Поэтому считаю что применение ЖК к собственникам нежилых помещений конституционно неправомерно. И вся судебная практика ссылающаяся на ст. ст. 36, 39, 158, это чисто беззаконие и развод.

  7. Светлана

    А какими законадательными актами запрещается размещать в жилых многоквартирных домах точек общественного питания? Ведь можно перевести квартиру в нежилое помещение и устроить там харчевню. А каково соседям?

  8. Елена

    Вот, вы пишите, как жильцам бороться с нежилыми помещениями, а вот,скажите, пожалуйста, если нежилое помещение было запроектировано на стадии строительства МКД и выполняет социальную функцию, например Аптека,не сетевая, а к слову сказать единичная, которая дает работу нескольким специалистам, не получает сверхприбыли, но имеет право на осуществление коммерческой деятельности и получение дохода от своей деятельности, а ей не дают этим заниматься, как раз собственники жилых помещений, установив ограждение по всему периметру дома, шлагбаумы , как раз , таки для организации парковки собственников жилых помещений и , фактически, пропускную систему проезда и прохода на территорию строения, это считается нормальным? Какие законы способны защитить нашу деятельность от , на самом деле, от нарушения наших прав, как предпринимателей, не секрет, что единичная аптека , не доходное предприятие, а при таком раскладе мы еле еле сводим концы с концами, хорошо еще, что аренду платить не нужно, так как являемся собственниками помещения.

  9. Наталья

    Здравствуйте. У нас в в соседях переделывают квартиру под не жилое помещение. Лично мы добро на это не давали. И теперь второй месяц идет ремонт и в будни и в выходные. Да еще с применением такого инструмента, что стены трещат. Как быть, с кем вопрос решать? со строителями бесполезно, им деньги платят за работу. А кто хозяин мы не знаем.

    1. анатолий

      может ли администрация района без согласия собственников МКД распоряжаться придомовой территорией например разрешить организацию входного узла в нежилое помещени на вторм этаже?

  10. Наталия

    Добрый день! Подскажите, пож-та как собрать 51% подписей жильцов многогоквартирного дома, для того чтобы нам вдоль дома по пешеходной зоне установили заградительные столбики.
    Как это грамотно сделать и оформить? Буду очень Вам признательна.

  11. Елена

    Здравствуйте, скажите а если я покупаю квартиру с документами под коммерческую, но использовать хочу под жилое (просто нравится именно эта квартира) будут ли у меня проблемы при оформлении и проживании?

  12. Алёнка

    Здравствуйте, скажите а если я покупаю квартиру с документами под коммерческую, но использовать хочу под жилое (просто нравится именно эта квартира) будут ли у меня проблемы при оформлении и проживании? Я имею ввиду и оплату и обслуживание жилья ЖКХ

  13. Димитрий

    Друзья! Подскажите по такому вопросу: как перевести часть общего имущества МКД (кладовка, моечная) из нежелого в жилое помещение с предоставлением гражданам по договору социального найма.

  14. Александра

    Здравствуйте! В нашем доме (старый фонд без капитального ремонта) всегда не очень хорошо поступала вода на последние этажи. А недавно на первом этаже открыли салон красоты. После этого вода в квартиры на последних этажах вообще практичеки не поступает. Что нам делать?

  15. Оксана

    У меня нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, имеет ли право обслуживающая организация за содержание общего имущества выставляет ь не по тарифу который утверждён на общем собрании, а ещё дополнительно 50% за то что у меня не квартира а нежилое помещение???? Заранее благодарна за ответ

    1. ж

      нет. А вот за эл.энергию будут взымать как с юр.лица

  16. Павел

    Есть в собственности нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома с отдельным крыльцом
    Нужно ли согласовывать изменение фасада если хотим установить фасадные кассеты те навесное оборудование ?
    Как и где согласовать изменение крыльца ?
    Какие требования к вывескам ?

    1. ж

      на вывеске обязательно напишите мелкими буквами: временная вывеска. тогда ни кто не сможет к вам с пр-ями прийти. а так, вам всегда нужно будет 2/3 подписи жильцов собирать

  17. Любовь

    Кто должен убирать прилегающую к крыльцу магазина, открытого в МКД? Дворник ТСЖ или хозяин магазина?

  18. Любовь

    прилегающую к крыльцу территорию

  19. Сергей

    Доброго дня. Живу в 2-х этажном, 8-ми квартирном доме, 3 квартиры принадлежат(все на первом этаже) коммерческой(не торговой) фирме — офис, приём граждан, отдельного входа нет, все ходят через общий подъезд, дверь установлена обычная металлическая, которая постоянно открыта, домофон отсутствует. Подъезд и придомовую территорию «офисники» не облагораживают. В нежилой фонд их помещения не переведены. На контакт не идут.
    Вопрос: 1. Как можно повлиять на этих предприимчивых граждан? Чем им грозят проверки надзорных органов? Спасибо.

  20. Марина

    Здравствуйте! Я собственник нежилого помещения. Электро.компания мне сегодня позвонили и сказали, что если они будут менять кабель, который проходит рядом с нашей входной группой, то мы обязаны написать им гарантийное письмо, что обязуемся потом обустроить придомовую эту территорию где они проводили ремонт. Но я оплачиваю за ремонт и обслуживпние ЖЭКу ежемесячно по 1450 рублей. Почему должна что то потом восстанавливать. И почему только я, а еще и собственники жилых бы помещения восстанавливали бы тоже территорию и писали б им гарантийные письма, если права и обязанности у нас одинаковые, что у собственников жилых, что нежилых помещений. Считаю это требование не законным. Подскажите пжлст.

  21. Екатерина

    Добрый день! Мы приобрели нежилое помещение, являющееся таковым с момента постройки дома еще в 1968г. Выход на улицу через лестницу, отгороженную от подъезда железной дверью на ключ. Должны ли мы делать ещё один выход на улицу непосредственно из помещения?