Кадастровая стоимость стала особенно волновать россиян в последние годы. Ведь страна переходит на уплату налога на недвижимость, исходя не из инвентаризационной стоимости, а уже из кадастровой, которая приближена к рыночной.
Определяется она в соответствии с Приказом № 358 от 07.06.2016 г. Миниэкономики РФ, который называется он так: «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». При подготовке ответа на этот непростой вопрос мы обратились за помощью к директору ГБУ Республики Бурятия «Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности РБ», члену экспртеной группы портала «ЖКХ Контроль» Раисе Санжициреновой.
Один из пунктов указаний гласит, что кадастровая стоимость на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками его использования. На деле у многих собственников после объявления этой цены появилось множество вопросов. И первый, конечно, был связан с тем, что кадастровая стоимость сама по себе в несколько раз выше инвентаризационный. Второй – как, собственно, она формируется. Так вот, законодатели говорят, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. А если это невозможно, то – индивидуальная оценка.
В кадастровую стоимость входит:
- планировка и расположение объекта;
- наличие инфраструктуры;
- престижность района.
Ремонт при этом не учитывается, как и состояние сантехники, вид из окна, соседи-наркоманы. Все-таки оценщики – это не риэлторы и не покупатели вашей квартиры.
Расчет кадастровой стоимости любого объекта происходит без учета индивидуальных характеристик, поэтому эта сумма практически всегда ниже рыночной. Это сделано для максимально объективной оценки недвижимости.
Один из важных показателей, который учитывается – физический износ объекта недвижимости. Физический износ – это по сути утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.
Физический износ рассчитывается уже не по индивидуальной или массовой оценке, что радует, а на основании данных технической документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на один год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).
В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Конечно же, физический износ определяется и на основании метода эффективного возраста. Это самый простой и объективный параметр.
При расчете физического износа принимается допущение, что объект мог поддерживаться в рабочем состоянии за счет периодического ремонта. Не капитального, когда объект восстанавливался до нового состояния, а так называемого текущего: то есть устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.
В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции. Таким образом капитальный ремонт объекта недвижимости продлевает срок службы здания и этим влияет на кадастровую стоимость.
Что касается других аспектов ЖКХ, то они учитываются в благоустройстве территории, наличии инфраструктуры и ее состояния. Учтите, что показатель стоимости недвижимости постоянно меняется, чему содействуют экономические изменения в стране. Экономический рост приводит к повышению стоимости жилья, земельных участков. Кризис, экономический спад, девальвация национальной валюты стимулирует падение спроса на недвижимости, вследствие чего цены на нее падают. И неплохо бы при этом узнать, в какие времена делалась кадастровая оценка. Если стоимость вашего жилья оказалась совсем уж запредельной, как, соответственно, и налог, стоит обратиться в Росреестр. Если не получен внятный ответ, а цена не изменена, то подавайте заявление в суд. Устраивать скандалы в налоговой инспекции в данном случае нет смысла. Там высчитывают налог, лишь опираясь на предоставленные им данные.
Источник communal-control.ru
