Что делать с квартирой в ипотеке при разводе?

Все чаще семейные пары задаются вопросом о том, что делать с ипотекой в случае развода? Без раздела имущества явно не обойтись, и если ситуация затрагивает ипотечное кредитование, то в разрешение споров вступает третья сторона в лице представителей банка.

Немного теории…

Как следует из Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в официальном браке, – общая собственность независимо от степени вклада каждого из супругов в его приобретение. Так, все платежи по погашению ипотечного кредита считаются выплаченными за счет общего имущества. Супруги при оформлении кредита становятся созаемщиками, и банк обязует каждого из них погашать кредит совместно и после развода. При этом банку абсолютно без разницы взаимоотношения между супругами, и в случае развода представители неохотно «помогают» разрешить спор между супругами. Если оплата по ипотеке поступает с задержками в течение 3х месяцев или вообще не поступает, банк вправе выставить ипотечную квартиру на аукцион с возвращением денежного остатка от продажи заемщикам.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Однако, с любым банком можно договориться и найти другой выход из сложившейся ситуации. Главное, не вступать в конфликт как между собой, так и с представителями банка. Решать проблему нужно спокойно, прибегая к самым различным вариантам.

Например, можно попробовать продать ипотечную квартиру. Продажу следует согласовать с банком, без его разрешения никаких сделок проводить не стоит. Найти покупателя, который согласиться внести всю сумму денег за квартиру заранее достаточно нелегко. Если покупатель найден, банк освобождает квартиру от залога. Только после этого можно осуществить сделку и провести регистрацию перехода прав на имущество.

Если вариантов нет, и бывшие супруги никак не могут найти подходящего покупателя, можно обратиться в агентство недвижимости, которое готово внести необходимую сумму денег на погашение всего кредита и поможет продать квартиру. Практика показывает, что такой вариант продажи ипотечной квартиры для супругов оказывается не совсем выгодным, и если есть возможность, лучше «уговорить» банк (банки неохотно соглашаются на эту процедуру) погасить кредит досрочно.

Можно ли разделить обязательства по кредиту?

Бывшие супруги при разделе имущества могут задаться вопросом, можно ли разделить общее обязательство по погашению ипотечного кредита и сделать его индивидуальным в соответствии с долей в квартире?

Чаще всего банки отказываются обращать солидарные обязательства в индивидуальные. Можно попробовать осуществить идею через суд. Суд по итогам может разделить ипотечную квартиру 50 на 50. Супруг, на кого оформлен договор, обязан погасить оставшейся долг по кредитованию, а после может требовать в судебном порядке от второй половины денежную компенсацию в соответствии с той суммой, которую вносил за нее. Также можно попросить банк переоформить сделку на одного из супруга. Если банк подтвердит платежеспособность, препятствий не будет.

Справка. Переоформление договора не бесплатно. Комиссия банков составляет около 1% от оставшегося ипотечного долга.

А если впустить квартирантов?

Иногда спор супругов приводит к мысли о сдаче квартиры в аренду. Впустить квартирантов возможно только с разрешением банка, т.к. собственность находится в залоге. Схема довольно проста: обязательства по договору и сам договор остаются без изменений, долг погашается согласно срокам, после чего происходит продажа и раздел собственности.

Ипотека до брака…

Многим думается, что квартира, взятая в ипотеку до брака, достанется тому, на кого оформлен договор кредитования. Ситуация не такая простая как кажется, ведь часть кредита наверняка погашалась в браке, поэтому второй супруг вправе претендовать на долю. Обратившись в суд, супруг, который не имел официального отношения к кредиту и квартире, может отсудить часть собственности или претендовать на половину выплат, совершенных по кредиту во время существования брака.

Чтобы избежать такой невыгодной для заемщика ситуации, он должен сообщить банку о вступлении в законный брак. Банк в свою очередь перепишет договор и включит супругу/супруга в договор кредитования в качестве поручителя. С этого момента наступает солидарная ответственность по ипотечному кредиту.

А может ли банк требовать досрочного погашения кредита из-за развода?

Теоретически не исключено, что банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита с семьи, которая вступает в бракоразводный процесс. При разводе изменяется число собственников, и появляются неплатежеспособные граждане, и как следствие, гарантии возврата ипотечного кредита ухудшаются. Банк через суд может изменить договор и потребовать от заемщиков досрочного погашения кредита.