Жилищная проблема в России – одна из самых острых. «Квартирный вопрос испортил» не только москвичей, но и жителей других городов. Большинство не могут самостоятельно накопить на жилье и вынуждены прибегать к ипотечному кредитованию.
Ипотечный кредит – это долгосрочный заем на покупку недвижимости, которая поступает в собственность должника, но остается в залоге (ипотеке) кредитной организации как гарантия исполнения должником своего обязательства. Данные правоотношения регулируются Федеральным законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (последние изменения – в декабре 2011 года). Закон предусматривает несколько видов ипотеки, самый распространенный из которых – покупка жилых помещений гражданами.
Многие думают, что при оформлении ипотеки главное – доказать свою платежеспособность. Но сегодня существуют десятки банков и готовых ипотечных программ, поэтому найти ипотеку по карману – не самая трудная задача. Сложнее подыскать недвижимость, которую одобрит банк.
В ипотеку приобретают жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Но купить можно далеко не любую понравившуюся квартиру. Банки, в соответствии с законодательством и своими корпоративными нормами, предъявляют жесткие требования к объектам ипотечного кредитования.
Согласно статьи 5 Закона «Об ипотеке», ее предметом может быть недвижимое имущество, прошедшее процедуру государственной регистрации. Оно должно принадлежать продавцу на праве собственности и не иметь каких-либо ограничений и обременений этого права. Кроме того, необходимо, чтобы квартира была подключена к основным коммуникациям (свет, отопление, горячая и холодная вода) и имела отдельные кухню и санузел.
К дому, где находится квартира, выдвигаются еще более строгие требования. Во-первых, если речь идет о вторичном рынке жилья, здание не должно быть старым (не больше 40 лет эксплуатации). Кроме того, банки не выдают ипотечные кредиты под залог квартир в бараках, общежитиях или коммуналках (исключение – если коммунальная квартира покупается целиком).
Во-вторых, здание должно стоять на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте; иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Деревянные дома или дома с деревянными перекрытиями, чаще всего, отклоняются страховщиками.
И, в-третьих, самое главное — здание не должно быть в аварийном состоянии, подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту. Одобрение покупки в таком доме для банка чревато штрафами, а также колоссальными убытками.
Иными словами, квартира в ипотеку должна быть ликвидной, чтобы банк в случае неплатежеспособности заемщика мог ее продать.
На практике часто возникает вопрос: что делать, если жилье потеряло ликвидность уже после покупки? Например, в результате стихийного бедствия дом требует капитального ремонта или пришел в аварийное состояние.
Здесь важно помнить, что помимо выбора предмета ипотеки, обязательным этапом ипотечного кредитования является страхование закладываемого имущества и ответственности заемщика. Оно производится, как правило, за счет залогодателя (приобретателя квартиры) в пользу залогодержателя (банка).
Следовательно, если квартира требует капитального ремонта, произвести его обязан собственник (статья 30 ФЗ «Об ипотеке»). Если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что в нем невозможно жить, банк вправе потребовать досрочной выплаты ипотечного кредита, в том числе за счет страховки. Это связано с тем, что риск случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по ипотеке, несет залогодатель. Поэтому, если дом, где куплена квартира в ипотеку, аварийный, необходимо получить страховое возмещение, закрыть ипотечный кредит и добиться выкупа или предоставления аналогичного жилья.
хм.. Следствие: т.е., если банк дает иппотеку, значит в этой квартире/доме можно будет жить какое-то значительное время. :-)