Что такое акт разграничения ответственности?

Основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией является договор управления многоквартирным домом (МКД).

Согласно п.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, на основании этого соглашения управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять его жильцам коммунальные услуги, а также осуществлять другие действия по управлению. Граждане же, в свою очередь, обязаны оплачивать услуги, оказываемые коммунальщиками.

Как известно, договор, чтобы быть действительным, должен содержать все существенные условия, установленные законодательством. В качестве таковых для договора управления МКД статья 163 Жилищного Кодекса определяет:

• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При этом особое значение имеет определение состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку данный пункт нередко порождает споры между собственниками и коммунальщиками.

Так, к нам в редакцию недавно поступил вопрос: «Здравствуйте! Прошу помочь разобраться. Если в договоре управления МКД присутствует акт разграничения, в котором указывается что первые запорные устройства на стояках воды и обогревающие элементы системы отопления – ответственность собственников, то не идет ли это вразрез с пунктами 5 и 6 Правил содержания общего имущества? Спасибо».

Собственникам принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. В статье 36 Жилищного Кодекса приводится примерный перечень состава общего имущества, согласно которому общедолевыми являются лестницы, лифты, чердаки, подвалы и другие объекты.

Подчеркнем, что это не исчерпывающий перечень. Он лишь определяет отдельные, наиболее крупные, элементы общего имущества. Его детализация произведена в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительством РФ № 491 от 13 августа 2006 года (в редакции Постановления Правительства №354 от 06.05.2011 г.).

Однако считать, что управляющая компания обязана включать в зону своей эксплуатационной ответственности все перечисленные в пунктах 5-7 Правил объекты, ошибочно.

Отношения между коммунальными организациями и собственниками строятся на договорных началах. Именно поэтому, как отмечалось выше, существенным условием договора управления является определение состава общего имущества. Стороны вправе исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или, напротив, включить в соглашение обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком общедомового имущества. Для этого и нужен акт разграничения ответственности.

Акт разграничения – это документ, определяющий границу имущественной обособленности и зоны эксплуатационной ответственности управляющей компании и собственников помещений в многоквартирном доме. Это очень важный документ, так как, грубо говоря, он определяет, кто за что отвечает и платит.

В связи с этим акт разграничения должен быть хорошо проработан. Однако в законодательстве нет требований к его формализации. На практике в большинстве случаев управляющие компании предлагают собственникам уже готовый документ, который последние слепо принимают.

Между тем, акт разграничения, как любое другое приложение к договору, согласно гражданскому законодательству, является неотъемлемой его частью и подлежит неукоснительному исполнению. Чтобы пересмотреть состав общего имущества, нужно внести изменения в договор управления МКД либо расторгнуть таковой.

Таким образом, отвечая на вопрос читателя, можно сделать вывод, что противоречий с действующим законодательством и указанным актом разграничения нет.