Магазины на первых этажах жилого дома, рекламные щиты на крыше и стенах, а также арендованные помещения в подвале – ситуация, знакомая для многих. Ситуация не из простых, чаще всего приводящая к конфликтам между собственниками дома и арендаторами. Несмотря на все разногласия, в большинстве случаев разобраться в системе взаимоотношений собственников и арендаторов не получается. Именно по этой причине мы продолжаем разбираться в сложной и запутанной истории и ответим на ряд вопросов, которые чаще всего встречаются на практике.
1. Кто собственник нежилого помещения?
Первый вопрос, касающийся сложных взаимоотношений между жильцами и арендаторами нежилых помещений, – кто собственник нежилого помещения многоквартирного дома? Собственником нежилого объекта, отданного под аренду, может являться как муниципалитет, так и частное лицо. Чтобы точно знать, в чьих руках находится помещение (например, подвал или цокольные этажи дома), необходимо обратиться к регистрационной службе или в департамент по управлению муниципальным имуществом. В представительствах необходимо сделать запрос на выписку прав владения недвижимым имуществом (или муниципальной собственностью), которые содержатся в едином государственном реестре (или реестре муниципальной собственности). Из выписки станет понятно, муниципальный (государственный) многоквартирный дом или находится в частной собственности.
Если выяснится, что ваш дом приватизированный и жильцы – собственники своих квартир, следует напомнить о правах владения и распоряжения как своим имуществом, так и общим имуществом многоквартирного дома. Согласно Жилищному кодексу РФ, собственнику квартиры, помимо самой квартиры, принадлежит еще и доля собственности на общее имущество. Иными словами, собственник дома вправе распоряжаться общим имуществом, к которому относится все общие помещения и стены дома.
В таком случае, чтобы сделать нежилое помещение магазином или офисом, необходимо заключить договор аренды с собственниками. Убедиться в правомерной деятельности арендаторов ваших нежилых помещений можно попросив договор аренды общедомового имущества у арендатора или вашей управляющей компании. Если ваш подвал заняли незаконно, оспорить данную ситуацию желательно в суде, обратившись с иском от имени жильцов.
2. «Дополнительное» использование общего имущества
Несмотря на то, что по жилищному законодательству все собственники дома вправе распоряжаться общим имуществом на общих основаниях, коммерческая организация все-таки может арендовать нежилое помещение дома. Согласно статьям 17 п.2 и 36 п.4 ЖК РФ, собственники вправе предоставить нежилой объект дома в «дополнительное» пользование арендаторам.
На общем домовом собрании принимается решение о временной передаче в пользование нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников, и заключается договор с протоколом собрания. В договоре следует указать требования к содержанию арендованного помещения и прилегающей территории, а также возложить обязанности по оплате за коммунальные услуги.
3. Что делать, если у арендатора нет договора
На практике встречаются случаи, когда арендаторы не заключают договор аренды с жилищными службами и, соответственно, с собственниками многоквартирного дома и не платят за обслуживание помещения. А жилищные компании в лице ЖСК и ТСЖ зачастую не могут «выбить» накопившиеся долги за коммунальные услуги с арендаторов помещений.
Подобные ситуации характерны для муниципальных домов, где нежилые помещения (цокольный этаж, крыш, подвал) принадлежат городу, и на основании законодательства власть вправе передать в аренду все нежилые объекты дома фирмам. Арендаторы, в свою очередь, не торопятся расставаться со своими деньгами, намекая на то, что они платят по своим статьям…
Оптимальным решением проблемы служат договорные отношения арендаторов нежилого помещения с управляющей организацией этого дома (в частности, с ТСЖ и ЖСК). Тем более закон не разрешает обслуживать дом двум различным эксплуатирующим организациям. Арендатор обязан принимать участие в общих коммунальных расходах дома и вовремя совершать платежи за услуги. Для этого, он должен заключить договор с управляющей компанией дома на обслуживание и содержание помещения. Однако, арендатор вправе вступать в договорные отношения и с прямыми поставщиками коммунальных услуг с условием, что управляющая организация дома также заключит договор с поставщиком и сможет контролировать финансовый поток оплат от арендатора.
В случае, если управляющая организация не вступает в договорные отношения с прямым поставщиком коммунальных услуг, следует направить письмо с обращением этой службе заключить соответствующий договор, а в случае отказа обращаться в суд.
4. Вопрос о разрешении на деятельность в арендованном подвале
Часто возникает вопрос о том, а каким образом регламентируется деятельность в арендованном помещении и кто разрешает открывать кафе и магазины в жилом доме?
Ответить на вопрос поможет Жилищный кодекс РФ. Согласно статье 161 п.1 «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме»…
Это означает, что управляющая компания многоквартирного дома обязана контролировать род деятельности сдаваемого помещения и не предоставлять услуги тем организациям, деятельность которых неблагоприятно сказывается на жизни жильцов.
Кроме того, только хозяин дома решает какой фирме сдать помещение. Если дом принадлежит собственникам квартир, то решение о том, будет открыт магазин в доме или нет, принимается на общем собрании.
5. О тарифах и услугах для арендаторов
Напомним, что согласно Жилищному и Гражданскому кодексам РФ, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома несут расходы на обслуживание и содержание этого дома. Управляющая компания, в свою очередь, обязана предоставить единые тарифы на обслуживание и содержание дома как жильцам, так и арендаторам (статья 162 ЖК РФ).
Арендаторы должны вовремя погашать долги за коммунальные платежи и вправе требовать от управляющей компании дома своевременного обслуживания, включая замену лампочек и уборку придомовой территории.
Окажем помощь в проведении общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросам предоставления в пользование, или отказа в нем, арендаторам общедомового имущества, а также по вопросам назначения оплаты за пользование общедомовым имуществом (помещения, крыши, фасады). 89111376605, Анастасия.