Назначение и правовой режим подвальных помещений

Подвал – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.

Часто споры разгораются между жильцами многоквартирных домов, считающих подвалы своим общедолевым имуществом, и муниципальными властями. Так, в нашу редакцию недавно поступил вопрос: «Подвальные помещения, с коммуникациями городские власти отнесли к городской собственности, хотя в доме есть собственники. Как востребовать эти помещения в общедолевое владение собственников и признать решение города незаконным? Спасибо!».

Для начала немного теории.

Существует три типа подвальных помещений:

• подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
• подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;
• подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).

На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).

О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в  доме оборудование.

Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.

В связи с этим технические подвалы – это подвальные помещения, не имеющие самостоятельного назначения, спроектированные для размещения в них инженерных систем и узлов управления ими, к которым обеспечен постоянный доступ технических служб.

Проще говоря, это подвалы, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, задвижки, приборы учета и другое общедомовое оборудование. Такой подвал не должен запираться, а если это все же делается, чтобы там не селились лица без определенного места жительства, представители управляющей компании, аварийной службы и других коммунальных организаций должны в любой момент иметь возможность попасть в него.

В отношении подвалов – самостоятельных объектов недвижимости – действует правило, выработанное в арбитражных процессах. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме он не был спроектирован и сформирован как технический.

Такие помещения, как правило, переводятся в разряд нежилых, сдаются в аренду или продаются для коммерческих целей (магазины, аптеки и прочее).

Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.

Муниципальные власти, руководствуясь 131-м Федеральным законом и сетуя на то, что общее – почти «бесхозное», проводит инвентаризацию подвалов и заносят неоформленные в свой реестр.

Вернуть подвальное помещение, перешедшее на баланс районной администрации, можно только через суд. Для этого необходимо подать негаторный иск о признании подвального помещения общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации муниципальной собственности и исключении указанного помещения из соответствующего реестра.

Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам весьма обширна, но, увы, неутешительна. Суды признают позицию законодателя, что управлять домом и иметь доступ к его жилищно-коммунальным артериям должны жильцы. Но в удовлетворении их требований признать подвал техническим, а значит, общедомовым, чаще всего отказывают.

Если вы действительно намерены добиваться отмены решения городских властей, стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытных юристов. При определении статуса и назначения подвала учитываются не только особенности его проектировки, говорящие о возможности самостоятельного использования, но и наличие коммуникаций, узлов управления и множество других нюансов. Поэтому прежде, чем обратиться в суд, проведите независимую экспертизу, которая поможет определить правовой режим подвального помещения.