Кто трубам хозяин?

Многоквартирный дом – сложный объект не только с технической точки зрения, но и с правовой. Соседство противоположных интересов порождает множество конфликтов, львиная доля которых относится к управлению и содержанию общего имущества.

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся все элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Подробнее об этом говорится в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года. Так, в состав общего имущества входят:

  • фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
  • помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
  • инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
  • земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Инженерные коммуникации и оборудование признаются общим имуществом собственников при наличии единственного, но очень важного признака – обслуживание более одного помещения. Стояки, ответвления от них, общедомовые счетчики, запорно-регулировочные краны, канализационные выпуски, заглушки и т.д. – все это в общей собственности жильцов  многоквартирного дома.

Теперь представим ситуацию. Вы проживаете в многоквартирном доме на последнем этаже. У соседей этажом ниже прорвало стояк холодного водоснабжения – жильцов, проживающих еще ниже, заливает. В Вашей квартире – никаких проблем, все сухо и исправно. Однако жильцы квартиры, из которой происходит утечка, требуют проведения ремонта общего имущества, а следовательно, и замены сантехнического оборудования в Вашем жилище. Законно ли это?

С первого взгляда – да, абсолютно. Ведь как мы уже выяснили, стояки это общее имущество, а значит, согласно действующему законодательству, жильцы несут бремя его содержания соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. При этом не важно, какая форма управления применяется в отношении данного многоквартирного дома (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК и т.д.) – собственники в любом случае производят отчисления на ремонт.

Существует два вида ремонта: текущий и капитальный. Первый – тот, при котором работы выполняется планово с целью замены или восстановления отдельных частей и инженерных систем дома (например, замена части проржавевшей трубы в подвале). Второй предполагает замену или восстановления отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом или разрушением, а также при необходимости модернизации. Капитальный ремонт может быть направлен как на замену одной составляющей инженерной системы, так и нескольких, – поэтому подразделяется на комплексный и выборочный. Замена стояков, как правило, относится к выборочному капитальному ремонту.

Текущий ремонт производится за счет управляющих организаций, капитальный же оплачивается из кармана собственников. Поэтому для его проведения необходим созыв общего собрания жильцов, на котором принимается решение о ремонте, определяется его объем и примерная стоимость. Следовательно, в приведенном примере требование жильцов квартиры с неисправным стояком правомерны, при условии, что состоялось общее собрание жильцов этого дома, и 2/3 из них согласились произвести капитальный ремонт по замене стояков.

Однако, подходя к рассмотрению данного казуса детальнее, давайте вспомним главный критерий отнесения инженерных сооружений к общему имуществу – они должны обслуживать более одного помещения. Иными словами стояк холодного водоснабжения является общей собственностью, а вот трубы, которые идут от него, находятся в отдельной квартире и обслуживают только ее – нет. Это уже собственность жильцов данной квартиры. Ремонт или замена труб в квартире производится за счет собственника. Таким образом, требовать замены труб и другого сантехнического оборудования, если они исправны и не относятся к общему имуществу, в Вашей квартире, никто не вправе.

Pin It

Комментариев: 11 “Кто трубам хозяин?”.

  1. avatar

    «Текущий ремонт производится за счет управляющих организаций»
    Уважаемая Анастасия!  
    Если Вы занялись вопросами просвещения населения, то прежде всего выдавайте информацию корректно, а то начитавшись подобных вещей жильцы орут до хрипоты, доказывая утверждения подобные приведенному Вами.У УО нет своих средств, ЛЮБОЙ ремонт проводится за счет средств собранных с собственников и нанимателей жилых помещений.

      • avatar

        Анастасия,

        во первых отсутствие средств в чьем бюджете? И каких средств?во вторых каких положений законодательства?
        ч.3 ст. 30 ЖК прямо устанавливает, что «бремя содержания» жилого помещения и  общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения.
        А УК на чьи средства ремонты проводит? Подскажу ( за редким исключением типа Фонда реформирования ЖКХ и пр.) СОБСТВЕННИКОВ или НАНИМАТЕЛЕЙ. 

        • avatar

          Алексей, спасибо за Ваш эмоциональный комментарий. Вы абсолютно правы. Более того, положение о том, что жильцы многоквартирного дома, то есть долевые собственники его имущества, должны содержать его, зафиксировано так же в Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства №491. Однако если бы  Вы прочитали статью еще более внимательно, заметили бы, что в материале рассматривается конкретная ситуация, случившаяся с одним из читателей. Поэтому давайте все же различать понятия текущий и капитальный ремонт. Деньги на первый аккумулируются коммунальными организациями за счет коммунальных платежей собственников (поэтому — средства жильцов, но в бюджете коммунальщиков). Иными словами управляющая компания не вправе собирать дополнительные (!) средства на текущий ремонт. В случае капитального ремонта деньги на него собираются сверх коммунальных платежей (при этом, жильцами должны быть утверждены на общем собрании план ремонтных работ и их смета). Пытаясь помочь читателю, которому, понятно, не хочется «скидываться» на капитальный ремонт, ежемесячно оплачивая текущий, я пыталась донести именно эту разницу. Еще раз спасибо за комментарий и скрупулезный подход к формулировкам.

  2. avatar

    здраствуйте Анастасия. читая эту статью у меня всё же появляется вопрос. я плачу каждый месяц текущий ремонт плюс  содержание жилья,где только за второе получается 700р в мес..А сейчас у нас в доме начали меня некоторые инженерные системы(стояки, канализация), т.к.прошло25 лет,получается я должен ещё платить и за капремонт?

  3. avatar

    А у меня такая ситуация: плачу ежемесячно за содержание и ремонт общего имущества МКД 2319,95, пришла квитанция, на ней уведомление, что будет производится замена стояков ХВС и что оплачивать эту замену придется отдельно, как вы думаете правомерно ли это?

  4. avatar

    подскажите пожалуйста могу ли я бесплатно поменять трубы в квартире за счет жкх то есть ванна кухня туалет и стоки.

  5. avatar

    ЖКХ требуют оплатить смену трубы от стояка до вентиля, запирающего воду в квартире, мотивируя это тем, что унитаз в «Хрущевке» подключен к стояку ДО запирающего воду вентиля – значит, кран на нем и есть «первое отключающее устройство», а запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки это уже второе устройство. Правда ли это?

  6. avatar

    Канализационный стояк является общедомовым имуществом, но его замена в случае поломки является капитальным ремонтом и должна решатся на общедомовом собрании? Я правильно понял?

  7. avatar
    Вера Михайловна 27.03.2017 в 21:19 - Ответить

    Начальник ЖЭУ сообщил мне, что канализационный стояк является общедомовым имуществом, а замену тройника в нем, куда идут стоки от квартиры, должна оплачивать лично я. Так ли это?

Добавить комментарий

 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *